テーマを絞った賃貸

一般の人が宅地建物取引業にかかわる資格や免許について、あまりにも無知であるという現状が、彼らをよからぬ方向へあおっているという他ない。乗ったタクシーの運転手が無免許だろうと、タクシー会社が無登録の白タクだろうと、はたまた無免許運転のうえに白タクだろうと、法律にうとい客は相手を疑うということさえ、まったく知らないのだ。
重要事項説明の際に取引主任者は必ず取引主任者証を提示しなげればならない。取引主任者にかぎらず宅地建物取引業者の従業員は「従業者証明書」を携帯しなければならない。
そのようなことも、一般には知られていないのだ。宅建業法第三五条三項に定められているとおり取引主任者証を提示したら、「なにを偉そうに」と客に気分を害された営業マンもいるのである。

知らないということは、当然、取引主任者証を見せろと自分から積極的に求める客はいないわけで、その程度の客を相手にするかぎり、業者は免許や資格に関していくらでもごまかせることになるわけだ。重要事項説明書にある「説明をする宅地建物取引主任者」という欄に記名押印された氏名が、目の前でさっきからその書類を読み上げている営業マンの名前と一致していなくても、客はことの重大さに気づきもしない。
業者とすれば指摘されれば明らかに宅建業法違反であることは重々承知しているので、内心穏やかでないのに、法律に無知な客の前では、現実にはまさに業者のやりたい放題なのである。こうして業界には、モグリ業者に業者モドキが数多く俳梱することとなる。
結局、業界のレベル向上を実現しようと思えば、まず彼らが端からナメてかかっている客のほうのレベルを上げるしか方法はない。相手の免許、資格に不審な点があることを見抜きながら、それでも素知らぬ顔をしつつ、契約締結終了後にそれを盾にとって合法的に手数料支払いを踏み倒す。
それくらいの気概を持って業者に接するようなたくましい客が数多く登場するようになれば、業界もなおいっそう浄化されることだろう。担当と決まった営業マンには、必ず「取引主任者証」を提示させる。
重要事項説明書にある取引主任者の名前と、書類を読み上げる営業マンの名前が一致しているか確認する。あらかじめ宅地建物取引主任者であるか尋ね契約締結置前になって初めて物件のくわしい説明一口書が渡される。
業者は買い主が理解していなくても一切おかまいなしに、ただその書類を読み上げるだけ。重要事項説明の実態はあくまでも業者本位なのだ。
「今から思うと、あれが重要事項説明ってやつだったんですね」不動産売買を経験した人からよく聞かれる感想である。宅建業法の第三五条にある「重要事項説明」について、世間一般の感想は、たいていこんなところだろう。
だいたい買い主にとっては売買契約書と同じくらいとても大切なものなのに、その書類の存在さえ記憶に定かでない人が多いのだ。いままでに何度かマイホームの売買経験を持つ人でも、「重要事項説明?なんですか、それ?」という答えしか返ってこない。
「登記簿に記載された事項」だとか「法令による制限」、「接面道路」とかいう聞き慣れない言葉がびっしりと並んでいて、タイトルに「重要事項説明書」と印刷された書類のことである。つまりそこには、その土地や建物に付随する権利についての説明や、建物を新築したり改築したりする場合に知っておかなければならない法的な規制が、細かに書き込まれている。
たいていの人はこう聞いて初めて、契約の当日、契約書に署名捺印する直前に、説明を受けた書類がもう一つあったことを思いだす始末。重要事項とかいうわりには、その説明があまりにもあっけないのがいけないのだ。

いわれてみればそうそう、そんな書類にもサインしたことだけは覚えている。「以上の説明を受けたということで、この下のところにサインしてもらえますか」業者にいわれるままに署名捺印したけれども、もちろんその書類の内容については半分も理解していない。
当たり前だ。立て板に水のごとく書類を読み上げられて、理解しろというほうが土台無理な話だ。
地役権だ、用途地域だ、私道負担だとかいわれでも、そもそもそれらの単語の意味さえわかりはしない。世の中の不動産取引に関するトラブルでは、乙の「重要事項説明」にまつわるものがもっとも多いといわれている。
その理由は一般の客はもちろんのこと、不動産取引のプロであるべき業者自身も、その重要性について正しく理解していないからだろう。売り主、仲介業者、それぞれ誰がどこまで説明義務を負って、どこまで責任を追及されるのかが、法の厳しさとは裏腹に、世間ではきわめて暖昧なのだ。
売り主の中には、売り買いの対象となる物件について、たとえその品質にかかわる重要な事項でも業者でないかぎりは説明する義務はない、と誤解している人がいるようだが、そんなことはない。業者が取引にからまないで、業者ではない売り主が、買い主との間で不動産売買取引を行う場合にも、売り主は買い主に対して民法第一条ニ項「信義誠実の原則」にあるように、買い主の購入意思決定に重大な影響を及ぼす事項については説明の義務を負う。

それが、売り主本人もしくは仲介という立場で、宅建業者が説明するとなると、法の規制はさらにいっそう厳しくなる。宅建業法という業者を取り締まる法律が、民法とは別に効力を発揮するからだ。
宅建業法第三五条一項では、業者に対して厳格な重要事項説明義務を課すことで、買い主の保護と取引の公正性を保とうとしている。違反者に対しては、同法第六五条一項によって建設大臣または都道府県知事から指示があるだけでなく、同法第六五条二項による業務停止、もしくは同法第六六条による免許の取り消しというとても厳しい罰則が設けられているのだ。
もちろん業者にも民法上の説明義務はあるわけで、業者が違反した場合には宅建業法上のペナルティーだけでなく、民事上の責任としての損害賠償義務もあわせて負うことになる。つまり業者に対しては、法律の罰則が二重に適用されるわけだ。
ところが冒頭に触れたように、実際の取引の現場における説明は、どうひいきに見てもそういう厳しい法律に取り締まられたおごそかな行為とはいいがたい。業者にとって、気を抜けば後々「免許取り消し」という命取りにもなりかねない、そういうきわめて重要な業務といったイメージからは、かけ離れているのである。
マルをつければ説明義務完了「エアコンや給湯器とかの性能や傷み具合なんて、業者には全然、説明義務がないんですね」これは中古マンションを買った人からよく聞かれるボヤキである。宅建業法第三五条に説明義務ありと明記されている重要事項の中で、設備について説明するように指導されているのはせいぜい水と電気とガスについてだけである。
それも「供給施設・排水施設の整備状況」について説明しろという指導があるだけだ。たとえば飲用水が公営か私営か、それとも井戸水なのかということはたしかに大事だろうけれども、それより実際に興味があるのはマイホームの水の出の勢いなんだ、という人は多いはずだ。
もちろんそのような内容について重要事項説明の中ではいっさい触れられていない。

賃貸をわかりやすくイラストで表現しました。賃貸は女の子の永遠のテーマです。
賃貸の説明ができれば、賃貸について伝わるのですからそれに越したことはありません。
賃貸が一般的になってきました。個性派にオススメの賃貸です。